越境物について
事例として多いのが「越境トラブル」です。越境とは、対象土地の境界線を超えて隣地へ「はみ出してしまっている物」の事です。
よくある越境物は、植物の枝・外構のブロックなどがあります。稀に、雨樋等も越境している場合がございます。
越境物はこちらから隣地へ越境しているのであれば自分で解消すればいいだけなので、解消しやすいですが、隣地からの越境物がある場合は隣地所有者様の協力がなければ話が難しいです。例えば「枝の越境」が隣地から対象地にかけてあったとしましょう。
植物の枝の越境の解消は、隣地所有者様にお願いをして枝を切ってもらう必要があります。
その場合、当社が販売活動開始前に隣地所有者と話しをさせていただくこともできますが、交渉しても切っていただけない場合、売買契約時に越境物があると記載しなければいけなくなり、売却の足枷になってしまう場合があります。なので、事前に隣地の方とは話し合い、良い関係の上で協力していただくようにしましょう。
また、雨樋や外構ブロックの越境については、販売開始前に解消する事が難しいので、将来的に解消する事の「念書」を隣地所有者と取り交わす交渉を行ったりします。
目視では判断がしづらい越境物が「後々に発覚して問題となる」事もありますので、先行して測量の手配を取らせていただく場合もあります。
私道に接道している場合について
１.私道の持ち分を複数名で均等（同持ち分）に所有している場合
この私道の場合、他の持ち分所有者への交渉事が発生する事は少ないです。
２.私道の持ち分を一部分だけ所有している場合
この私道の場合、他の持ち分所有者へ通行に関わる承諾書を取得する場合が多いです。
３.私道の持ち分を所有していない場合
各種承諾書の取得には、持ち分を持った所有者が遠方の人、連絡先が分からなくなっている人、承諾書自体を拒絶される場合などもあり容易に事が進まないケースもあります。
ケースによっては売主様のご協力も頂きながら、安全な不動産の取引ができるようにしていきます。
セットバックについて
対象不動産の前面道路が4m未満の場合は、建築基準法の規定にて将来的に敷地の一部を道路として提供するセットバック（道路後退）があります。
買主様側からすると事前に正確な土地面積を知っておきたいことなので、トラブル防止のためにも売却活動の前に測量を行い、セットバック面積の算出を行う事が理想です。
測量費用は数万円～、内容によっては数十万円と要します。ですが、後々のトラブルを回避するためには必要な経費です。
また、測量の手配については、日頃から当社でお付き合いしている信頼のおける測量士をご紹介できます。費用の面でもご相談できますのでご安心ください。
ホームインスペクション（建物診断）
中古戸建て、中古マンションを売却する際には、建物や設備関係の不具合を買主に告知する必要があります。
買主様側では、その情報は物件の購入をする際の検討材料になります。
しかし、一生に一度の購入になるかもしれないマイホームを、聞いただけの情報で判断する事に不安を感じる方も少なくありません。
「雨漏りはしてないかな…」
「欠陥部分はないかな…」
「中古だけど大丈夫かな…」等
買主様はこのような不安要素を抱えています。
そのため、第三者の建築士による検査を行い、検査証付きで売却を行う場合も出てきました。。
ホームインスペクション（建物診断）といいます。
弊社ではホームインスペクションの必要性をご検討いただき、インスペクション業者をご紹介させていただくことも可能です。お気軽にご相談下さい。
又、必ず検査が必要ではありませんので、お打ち合わせの上でご提案致します。
総じて
この他にも不動産のトラブルに関するリスクは存在します。
不動産に同じものはありません。
個々に価値も変わればリスクも違います。
少しでも高く売却するためには、買主様へのリスクを明確化して安心して購入していただくことによりトラブルを未然に防ぐことができます。
これは売主様へのリスクを押さえる事にも直結しますので、不動産の売却には必須となります。